Ci-après un petit récapitulatif de points clés à respecter en matière de baux nus ou meublés, qui peuvent grandement intéresser nos clients VENDEUR :

1°) Durée minimale des baux de logements nus (Loi du 6/07/1989) : la durée minimale est de 3 ans pour les baux conclus par les Bailleurs personne physique et 6 ans pour les Bailleurs personne morale (il est assez fréquent que des propriétaires Bailleur, voire des gestionnaire, signent des baux classiques de 3 ans alors que le bien est détenu à travers une SCI familiale)

2°) Location meublée et SCI :

Il est utile de rappeler les points suivants :

* La location meublée est une activité commerciale

* Les SCI sont des sociétés civiles qui ne peuvent en aucune manière exercer une activité commerciale

En conséquence, la location en meublé est strictement prohibée pour une SCI.

La sanction en cas de contrôle par l’administration fiscale est la perte du bénéfice du régime fiscal des société des personnes (transparence – IR) et l’assujettissement de la société à l’IS (Impôt sur les sociétés).

La solution pour rester assujetti à l’IR, en cas de SCI familiale effectuant des locations saisonnières ou à l’année en meublé,  est de transformer la SCI en SARL familiale (composée uniquement d’associés de la même famille : père, mère, enfants, conjoints, pacsés.) avec option pour l’assujettissement de la société à l’IR.

Cette SARL par nature commerciale pourra effectuer des locations meublées, tout en étant assujettie à l’IR.

3°) Risque en cas de défiscalisation :

2 points à vérifier systématiquement pour le propriétaire BAILLEUR et son gestionnaire :

* le loyer fixé doit être en dessous des seuils prévus par la Loi : il est fréquent de fixer le loyer initial au maximum de ce qui est autorisé par la Loi sans dépasser les seuils Mais il convient de s’assurer que ces seuils ne sont pas dépassés par la suite lors des indexations ultérieures des loyers ( !!!)

En cas de contrôle fiscal, si le loyer dépasse de quelques euros seulement les seuils, cela peut entrainer une déchéance du régime de défiscalisation avec remboursement des avantages reçus depuis le départ.

* l’engagement de location pendant 9 ans s’entend de 9 années de locations pleines et entières : en d’autres termes, s’il y a eu des périodes de vacances locatives, cela rallongera d’autant la durée d’engagement du Bailleur qui devra poursuivre la location jusqu’à obtenir les 9 années pleines de location, avant de pouvoir mettre le BIEN en vente.

Cela signifie, avant la mise en vente du BIEN, qu’il faut additionner toutes les périodes de location effectives et ne pas se contenter de prendre la première date de mise en location du BIEN.

En cas de contrôle fiscal, s’il s’avère que le BIEN a été vendu avant la fin de la période de 9 ans de location, même s’il ne manque qu’un mois ou deux, cela peut entrainer la déchéance totale du régime de défiscalisation avec remboursement de l’intégralité des avantages reçus depuis le départ.

4°) Clause à insérer en cas de vente d’un BIEN avant la fin de la période de défiscalisation :

Dès lors que vous recevez un dossier de vente concernant un appartement acheté initialement en VEFA par le propriétaire et qui ne constitue pas sa résidence principale, il y a de fortes chances qu’il s’agissait d’une opération de défiscalisation.

Il conviendra donc d’opérer la vérification ci-dessus.

S’il s’avère que le VENDEUR a bien effectué une défiscalisation et souhaite malgré tout vendre le BIEN avant la période de location requise, je vous prie de trouver ci-après un modèle de clause à reprendre dans le compromis de vente afin de justifier que celui-ci est bien informé des conséquences de cette vente :

AVERTISSEMENT  – PERTE DU BENEFICE DE L’AVANTAGE FISCAL PAR LE VENDEUR

Le VENDEUR déclare avoir bénéficié suite à son acquisition en l’état futur d’achèvement du XXXXXXX, des avantages fiscaux en faveur des propriétaires bailleurs de logements neufs, dit système de réduction d’impôt “Loi SCELLIER” (ou « PINEL » selon la date d’acquisition).

Le VENDEUR reconnaît avoir été averti que les avantages fiscaux pratiqués font l’objet d’une reprise par l’administration fiscale lorsque le bénéficiaire ne respecte pas l’un des engagements prévus par la loi.

A cet effet, le VENDEUR déclare être informé des textes de loi applicables en la matière.

Le VENDEUR déclare être parfaitement informé, sans que cette liste ne soit limitative, que les réductions (et abattements éventuels) font l’objet d’une reprise par l’Administration fiscale lorsque le propriétaire du logement :

- ne respecte pas l’engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d’habitation principale du locataire (6,9 ou 12 ans si PINEL !!!!),

- cède le logement pendant la période de 9 ans ou démembre la propriété du logement (exception faite du cas où te démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune et où le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements initiaux pour la période restant à courir); cette cession peut prendre la forme d’une vente, d’une donation, d’un échange, d’un apport en société.

En l’espèce, le VENDEUR déclare :

- ne pas avoir respecté l’engagement de location du BIEN pendant la durée de 9 ans susvisée,

- avoir eu pleinement connaissance du non-respect de cet engagement au moment de la mise en vente du BIEN vendu,

- s’être rapproché au préalable de son Centre des Impôts pour être pleinement éclairée sur les conséquences du non-respect de cet engagement de location,

- et avoir néanmoins maintenu son souhait de vendre le BIEN et de régulariser la présente vente en l’état.